撰文 /李亞璇律師

 

■經房東定相當期限催告，房客仍未會同點交者，房東可自行換鎖或收回房子嗎?

👉不建議自行換鎖或收回房子

(一) 依現租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項規定：「規定租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。」

(二) 爭議：
倘若房客仍居住其內，並未搬離情形，房東私自進入屋內或換鎖，恐有涉犯侵入住居或強制罪之刑責，故有論者認為租賃住宅條例第12條第1項規定，應只限於房客已搬離，但仍拒絕配合點交時，房東催告後仍未配合點交者，則視為完成點交。

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■房客仍未搬遷且拒絕會同點交，房東如何拿回房子?

(一) 原則：
房東應向法院訴請返還租賃物，並取得勝訴判決後，聲請強制執行(強制點交)【參照民法第455條】。

(二) 例外：
租約已事先經公證，房客未依法履行點交義務時，於租約到期或經催告租金仍不繳付租金時，房東可持公證之租約，向法院聲請強制執行(強制點交)【參照公證法第13條】。

(三) 遺留物如何處理：
於強制執行程序中，法院會先行命房客自動履行搬遷義務，倘若房客未自動履行而仍有遺留物之情形，法院針對現場之遺留物進行造冊及暫付保管，再命房客於期限內領取，倘若未領取，法院得拍賣屋內之遺留物【參照辦理強制執行事件應行注意事項第57條第6項、強制執行法第100條第2項】。

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■房客已自行搬離，房東可否將遺留物逕行丟棄?

(一) 定相當期限催告仍未處理遺留物，房東可自行處理之。

當房客失聯且已自行搬離者，依【租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項】規定，經房東催告後，房客仍未配合點交，則視為已點交，此時得再依同法第2項規定之程序催告房客取回遺留物，倘房客拒絕配合，房東自得處理遺留物。

(二) 遺留物之處理費用得自押金中扣除，如押金不足則得另行向房客請求。

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