嵐川法律事務所

◼️ 什麼是買賣不破租賃？

此部分規定在《民法》第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。

白話來說，就是房客在向房東租屋期間，如果房東將房子所有權轉賣給第三人，則新屋主必須承受原本房東跟房客間的租賃關係，而不能把房客趕出去，以保障房客的權益。亦即，房東與第三人間的「買賣關係」不會破壞原本房客與房東間的「租賃關係」。

◼️ 這個原則有例外嗎？

依照《民法》第425條第2項規定，在下面兩個例外情形，房客將不受到買賣不破租賃原則的保護：

1.  租賃契約未經公證，且租賃期超過5年。
2. 租賃契約未經公證，且未定租賃期限。

如前面所提到的，既然要保障房客權益，為何特別規定這兩種情形的房客不受保護？關於這點，立法理由主要是考慮以下兩點理由：

1. 在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確。

2. 避免房東對外積欠債務而其房子要被法拍時，虛偽找人頭簽立長期或未定期限之租賃契約，進而降低第三人購買的意願，以達其妨礙債權人強制執行之目的。