嵐川法律事務所

Q. 什麼是凶宅？

關於什麼是凶宅，民法及相關法規上並沒有定義，對此，內政部於97年7月24 日，曾做出授中辦地字第0970048190號函，認為應該要滿足下列要件，才能稱之為「凶宅」，而法院也多會參考該函釋之意見來認定：

1. 事件：限於兇殺及自殺致死（不包括自然死亡）

2. 時間：發生在賣方持有產權期間

3. 地點：須陳屍在專有部分；或者在專有部分求死（如從專有部分跳樓）

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Q. 凶宅可以算是瑕疵嗎？

討論這個問題的目的，在於買受人發現買到凶宅後，可不可以向出賣人主張民法上「物之瑕疵擔保」的相關規定。

對此，實務見解多認為，買到凶宅將對心理層面產生負面影響，且交易市場上也會因為此類事件，而嚴重影響購買意願及價格，因此，是否屬於凶宅，應是房屋交易之重要資訊，出賣人自應負物之瑕疵擔保責任。（如最高法院103年度台上字第960號民事判決）

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Q.買到凶宅應如何處理？

承上所述，既然凶宅也屬於出賣人應負物之瑕疵擔保責任的範疇，則縱使出賣人也不知悉該屋是凶宅，買受人仍可以民法第359條的規定，請求解除契約或減少買賣家金。

此外，如出賣人有可歸責之事由時，買受人亦可以依不完全給付的規定，請求損害賠償。