嵐川法律事務所

指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的。

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在都市裡，因人口密集，所以住宅多以公寓形式居多，也就是說，把一整棟大樓的所有權，區分給好幾個住戶使用，而這樣的建物在法律上稱之為「區分所有建築物」。

而依民法第799條第1項規定，「區分所有建築物」乃是由兩個部分所組成，即「專有部分」與「共有部分」。前者為每個公寓住戶的住宅範圍；後者則如公共設施、樓梯間、頂樓...等等。

換句話說，「區分所有建築物」內的某區域，不是「專有部分」就是「共有部分」。而依民法第799條第2項規定，專有部分必須要滿足以下兩樣特性才算：

1. 構造上獨立性：指建築物有屋頂、四周有牆，或其他構造
物得以明確標識其外部範圍之獨立空間。

2. 使用上獨立性：指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用。

此外，最高法院更具體的說，要判斷建築物有無「使用上之獨立性」，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（參最高法院106年度台上字第941號民事判決）